20Sep

Verschärfte Mindestanforderungen bei der Finanzierung von Renditeobjekten ab dem 1. Januar 2020

Written by Equilas. Posted in Legal, Compliance & Risk

Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) fordert bereits seit längerem eine Selbstregulierung, die sich flächendeckend und dämpfend auf die Nachfrage nach besonders riskanten Hypothekarkrediten für Renditeobjekte auswirkt. Vor diesem Hintergrund hat die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) ihre «Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen» und «Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite» teilrevidiert und im August 2019 veröffentlicht. Die Änderungen treten per 1. Januar 2020 in Kraft.

Konkret betreffen die verschärften Mindestanforderungen die Neugeschäfte und Krediterhöhungen bei Renditeobjekten wie folgt:

  • Neu wird vom Kreditnehmer bei Hypothekarfinanzierungen von Renditeobjekten mindestens
    25 Prozent des Belehnungswerts als Eigenmittel verlangt statt zehn Prozent wie bisher. Dabei gilt weiterhin das sogenannte Niederstwertprinzip, wonach eine mögliche Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert vollständig mit Eigenmitteln zu finanzieren ist.
  • Darlehen ohne Abtretung oder Rangrücktritt können nicht Bestandteil der Eigenmittel des Kunden sein. Hingegen können Erbvorbezüge, Schenkungen und Darlehen mit Abtretung oder Rangrücktritt als Eigenmittel angerechnet werden.
  • Das Hypothekardarlehen bei Renditeobjekte muss neu innerhalb von maximal 10 Jahren auf 2 Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden. Bisher waren es maximal 15 Jahren.

Die FINMA empfiehlt den Banken, diese verschärften Mindestanforderungen bei Renditeobjekte freiwillig auch bei Finanzierungen von «Buy-to-let»-Objekten anzuwenden, sofern nicht bereits konservative Vergabekriterien für dieses Segment bestehen. Bei den «Buy-to-let»-Objekten handelt es sich in der Regel um Stockwerkeinheiten und Einfamilienhäuser von Privatpersonen, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet werden.

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News

  • Marktverhaltensregeln

    Als «Marktverhaltensregeln» werden die Vorschriften zum Umgang mit Insiderinformationen und zur Marktmanipulation bezeichnet. Diese Vorschriften sind im Finanzmarktinfrastrukturgesetz (FinfraG), der Finanzmarktinfrastrukturverordnung (FinfraV) und dem FINMA-RS 13/8 «Marktverhaltensregeln» festgehalten.

    Anwendungsbereich

    Die Marktverhaltensregeln gelten grundsätzlich für sämtliche natürlichen und juristischen Personen. Entsprechend haben sich auch Finanzintermediäre, wie zum Beispiel Banken oder Vermögensverwalter, an diese Vorschriften zu halten.

    Strafrechtliche und aufsichtsrechtliche Bestimmungen

    Das FinfraG unterscheidet zwischen aufsichtsrechtlichen (Art. 142 und 143 FinfraG) und strafrechtlichen Bestimmungen (Art. 154 und 155 FinfraG) zum Marktverhalten.

    • Strafrecht

      Sowohl die Kursmanipulation wie auch das Ausnützen von Insiderinformationen kann mit bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe bestraft werden. Bei der Bemessung des Strafmasses ist insbesondere die Höhe des erzielten Vermögensvorteils massgebend sowie, beim Ausnützen der Insiderinformation, in welcher Funktion man an die fragliche Insiderinformation gelangt ist.

      Strafrechtlich relevant ist die Marktmanipulation resp. das Ausnützen von Insiderinformationen nur, wenn man sich oder einem anderen dadurch einen Vermögensvorteil (Erzielen eines Gewinns oder Vermeiden eines Verlusts) verschafft.
    2023-03-20 15:51:49

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  • Neues Datenschutzgesetz

    Das revidierte Datenschutzgesetz (nDSG) sowie die revidierte Datenschutzverordnung (nDSV), wurden am 31. August 2022 final verabschiedet und treten am 1. September 2023 in Kraft. Das neue Datenschutzrecht soll die Vereinbarkeit mit dem europäischen Recht sicherstellen und ermöglicht es, die modernisierte Datenschutzkonvention 108 des Europarats zu ratifizieren. Damit gleicht sich das Schweizer Datenschutzrecht in einem erheblichen Masse der für den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) seit Mitte 2018 geltenden Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) an. Das modernisierte Datenschutzniveau soll unter anderem gewährleisten, dass grenzüberschreitende Datenübermittlungen weiterhin ohne zusätzliche Anforderungen möglich bleiben.

    Änderungen

    Wesentliche Änderungen stellen die folgenden nicht abschliessenden Gegebenheiten dar:

    • Transparenz und Ausbau der Rechte der betroffenen Personen
    • Erweiterungen der Informations-, Auskunfts- und Dokumentationspflichten vom Verantwortlichen und Auftragsbearbeiter
    • Stärkung der Datenschutzaufsicht
    • Anpassung der Strafbestimmungen
    • Neue Konsultations- und Meldepflichten beim Eidgenössischen Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragten (EDÖB)
    • Anpassungen der datenschutzrechtlichen Fachsprache

    2023-03-20 15:49:10

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  • Vermögensverwalter: Vor der Bewilligung ist nach der Bewilligung?

    Ende dieses Jahres läuft die Übergangsfrist des Finanzinstitutsgesetzes (FINIG) aus und diejenigen Vermögensverwalter, welche kein Gesuch um eine FINMA-Bewilligung beantragt haben und über keine Unterstellungsverfügung einer Aufsichtsorganisation (AO) verfügen, werden ihre Tätigkeit ab dem 01.01.2023 einstellen müssen.

    Mit dem Erhalt der FINMA-Bewilligung haben die Vermögensverwalter laufend die notwendigen Voraussetzungen für die Ausübung der Tätigkeit als Vermögensverwalter zu erfüllen. Darunter fällt u.a. auch, dass die Mitarbeitenden je nach Funktion, welche sie ausüben (qualifizierte Geschäftsführer, Kundenberater, Compliance Verantwortliche, Risikomanager etc.) eine Weiterbildungspflicht haben. Doch wie sieht diese Weiterbildungspflicht aus?

    Das Finanzinstituts- und Finanzdienstleistungsgesetz (FINIG / FIDLEG) und die dazugehörigen Verordnungen helfen hier nur bedingt. Es empfiehlt sich auch die Botschaft zu den Gesetzen und die Erläuterungsberichte zu den Verordnungen zu konsultieren. Zusammenfassend lässt sich Folgendes festhalten:

    2022-12-14 10:10:27

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  • Basispaket für Vermögensverwalter oder Bezug einzelner Musterdokumente

    Die Regulierungsdichte für Vermögensverwalter nimmt seit FIDLEG und FINIG stetig zu. Um den gesetzlichen Anforderungen sowie denjenigen der FINMA sowie der Aufsichtsorganisationen gerecht zu werden, benötigen Vermögensverwalter unter anderem angemessene Prozesse, Analysen, Reglemente, Weisungen, Kontrollinventare und Berichterstattungen. Weiter müssen das regulatorische Umfeld kontinuierlich überwacht, Änderungen erkannt und die internen Prozesse und Dokumente entsprechend angepasst werden. Dies kann erhebliche Ressourcen binden.

    Damit Sie sich ganz auf Ihre Kernkompetenzen sowie den operativen Geschäftsbetrieb fokussieren können und sich nicht stets Gedanken über die regulatorische Entwicklung, nicht aktualisierte Dokumente, Kontrollen und die Berichterstattung machen müssen, übernehmen wir diese Aufgabe für Sie. Hierzu stellen wir Ihnen unsere Dienstleistung «Basispaket für Vermögensverwalter» zur Verfügung.

    2022-12-14 10:06:26

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  • Organisatorische Massnahmen im grenzüberschreitenden Dienstleistungsgeschäft

    Finanzinstitute (z.B. eine Bank oder ein Vermögensverwalter), welche ein grenzüberschreitendes Dienstleistungsgeschäft betreiben, müssen aus regulatorischen Gründen, insbesondere um nicht tragbare Risiken zu vermeiden, organisatorische Massnahmen treffen. Die organisatorischen Massnahmen richten sich primär nach der vom Oberleitungsorgan (Verwaltungsrat) definierten Strategie zum grenzüberschreitenden Dienstleistungsgeschäft, welche regelmässig in den Statuten und/oder dem Organisations- und Geschäftsreglement definiert sind und durch weitere interne Dokumente (z.B. Weisungen) konkretisiert werden.

    Hinsichtlich der Strategie im grenzüberschreitenden Dienstleistungsgeschäft gilt es verschiedene Aspekte zu definieren. Unter anderem:

    2022-12-14 10:01:43

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